“3·30”新政的落地被视为吹向楼市的春风，购房窗口再次打开，但在楼市告别普涨、日益分化的当前，如何选择性价比最佳的房子?同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场趋势是市民买房置业的关键。但从购房者心态来讲，不要过于贪婪，市场风云变幻，机会转瞬即 逝，掌握以下诀窍则事半功倍。 ●诀窍诀窍1 时机很重要 把握“窗口期” 回顾过去几年，购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期。时至今日，受银行信贷紧缩等因素影响，2014年房地产市场又进入了新一轮的市场低谷期，此时，城市库存量开始上升，开发企业资金面紧张，市场定价性价比较高，市场进入了新一轮的调整期，对于购房者来说，迎来了 新一轮的购房时机。 由于去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，今年年初房企开始调整推盘节奏和计划，大部分开发商将推盘计划安排在2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。 而年初这个阶段，即使有二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”因素，但是从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。因此，在市场尚未完全复苏的阶段，对于购房者来讲，仍然是相对较佳的购房时机。 ●诀窍2 开发商很重要 选择名牌房企 放眼身边，经常会看到好多朋友因买房而出现纠纷。其实留心一下，导致买房者烦恼的，大多是选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房、房子质量太差等问题，甚至出现个别房企“跑路”现象，给购房者或投资客带来巨大损失。 选择品牌开发企业的楼盘。这些楼盘的开发商综合实力强，也值得信赖。开发商信誉好，为今后楼盘物业发展打下良好基础。对于购房者来讲，即使以后换房“二次置业”，也有升值希望。 ●诀窍3 适合很重要 选择合适房源 刚需买房，往往先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房不仅要看房价，更要看这套房子适不适合自己。 张宏伟认为，对于买房是用于自住的刚需购房者来说，如果觉得所选择的房子各方面都比较中意，那就不必过多考虑是不是买房的合适时机，应该果断出手。 刚需买房最主要的目的是自住，小区环境、车位配比、户型、楼盘品质，任何因素有短板，都会影响到今后的居住舒适度。因此，选择适合自己的房源更重要。 对于改善型客户来讲，由于家庭结构改变或收入水平的提高，更应该注重功能空间与品质的提升，同时，对舒适度、私密性也提出较高的要求。另外，在生态环境方面，生态低碳也必不可少，必要的话当前较为时髦的智能家居和设备也可考虑一下。 ●诀窍4 户型很重要 好户型是宜居关键 房子的外部条件固然重要，但住进去之后你才会发现，户型是决定你住得是否舒服的关键因素之一，且难以改变和调整，因此，在选择户型上一定要反复考量。在业内人士看来，房子的户型好，晴朗的天气，白天所有房间不需要开灯，光照也充足;往房间里摆放基本尺寸家具，不妨碍人走动;不借助通风设备能 自然通风。 好的户型通常有5条基本标准： 1.整体形状方正。整体形状方正的意思，不是整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。 2.偏大面宽、偏小进深。面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时考虑到自然采光的范围。 3.没有暗间。暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的新房如果有暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。 4.房间大小适中。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积;客厅太大会显得空旷而有隔阂感。 5.动线合理。动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人的行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。 ●诀窍5 配套很重要 考量交通及物业管理水平 买房其实买的就是生活，这个生活就跟小区的种种配套息息相关。而为了未来生活得幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是购房者在买房的时候必须想到的。 相反，如果购房者在买房时没有周全考虑小区的相关配套，就有可能给生活带来无尽的麻烦。 同时要看楼盘升值与否，小区物业管理水平及楼盘配套不能忽视。在消费者眼中，出色的小区物业管理会为升值增添砝码。另外，楼盘自身优越的配套设施也是必不可少的。 ●诀窍6 潜力很重要 买“预期”才有升值潜力 刚需购房要学会买预期，这样房子以后的升值潜力才会大。 张宏伟认为，所谓买预期，就是看一个区域的发展走势。城市发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。因此，买“预期”主要是两点：一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向(近期楼市利好政策频发，这点已经具备);二看城市规划等部门近几年与以后有怎样的大动作，比如新城新区规 划、轨道交通规划、重大投资项目等。瞄准这些机会，对于投资者来讲，基本上就可以获得未来比较丰厚的预期投资收益。 对于商业地产市场来讲，唯一不变的原则——选择好的地段，如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。另外，购置商铺也要看好楼盘所在地段、今后商贸发展情形。如果附近人气不旺，绝不能购买。
