原告：“房价暴涨她不卖了。”被告：“她没按时给首付。”6月15日下午两点，宝安区人民法庭，原告周小姐与被告吕小姐，就一套房产的权属关系，展开了当庭争论。在现场坐着的百余名旁听人员当中，绝大多数是没能在近期顺利通过业主反价考验的购房者。 “3.30新政”带给深圳楼市的狂欢之下，几家欢喜几家愁。从新政出台当晚开始，业主反价的消息就不断传来，20万、30万、50万、100万……市场的宽容度吹胀了业主们的“野心”，让更多“迟到”的购房者叫苦不迭。加速上涨的房价，让业主们对于契约精神的蔑视展现得越来越大胆，一天多变的定价逼 得买方无所适从。着急的购房者不得不咬牙挺进，在与卖方的战斗中败下阵来，用远超预算的代价挥别“买方”的无奈。另一部分购房者，则嘴里念叨着“有钱还得受你的窝囊气吗”，愤愤然离开了签约桌前。最后的一帮购房者，不满足于在自发组建的“二手房买家维权群”里吐槽，开始通过法律途径来主 张自己的权益，于是便有了开篇的一幕。尽管这个深圳首例换房强制交易诉讼案并未当庭宣判，但维权的购房者们对于结果都持乐观态度。无论判决结果如何，它都将为几个月来积攒下的成百上千宗反价案例形成参考。 但是，在踏上法庭之前，是否有一些注意事项足以让购房者避开难题？一旦问题出现，哪些举措又能让购房者将损失降到最小？置业专家肖小平和专业律师朱斌、黄华，根据案例和他们的操作经验，向南都黄金楼市分享了他们的建议。 数据 房地产纠纷案件立案数量对比 2015年1月1日-6月8日 作为深圳基层法院中负责一审房屋买卖、租赁、拆迁、确权、房地产银行按揭、拖欠物业管理费等房地产纠纷案件的民三庭，截至6月8日，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五区民三庭立案数量4858件。其中，罗湖1018件，福田1270件，南山612件，宝安1119件，龙岗839件(盐田法院案件数量相对较少，并 未单独设立民三庭)。 (数据来源：广东盈乐律师事务所) 2014年1月1日-6月8日 而这一数字在去年1月1日至6月8日，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五区民三庭立案数量3535件。其中，罗湖922件，福田721件，南山554件，宝安682件，龙岗656件。(备注：2014年南山法院仅仅深圳市超凡百货有限公司一家公司因为房产财产损失、房产租赁事宜被诉441次，且90%以上的原告为一家公 司，因此数据统计合并为1次。) (数据来源：广东盈乐律师事务所) 两年数据对比，得到深圳与去年同比增长率为37.43%，而各区增长率则为：罗湖10 .41%；福田76 .14%；南山10 .47%；宝安64 .08%；龙岗27.90%。 (数据来源：广东盈乐律师事务所) 案例 等待付款三个月 反价100万的业主玩起了“躲猫猫” 想把买房和卖房同时完成，从而一举完成换房的林小姐(化名)，操作起来才发现难度颇大。因为卖房和买房之间资金的衔接不到位，不但因为被业主反价未能如愿买到房，还被中介要求支付“辛苦费”8000元。 签约前 林小姐首次置业选择了位于南山区海雅缤纷城附近一个建于1999年的旧小区，今年年初，想要给孩子买个学位的她决定换房，便在3月份将原有的房产以280万的价格卖出，期待尽快收到房款以支付新物业的首付。房子顺利卖出，就是过户手续办得有点慢。 另一方面，林小姐在福田区侨香四路与侨香路交会处的鸣泉居A栋看中陈先生一套79平方米的两房，带有福田外国语侨香部小学和深圳高级中学的学位。 分析及建议：该案例在换房客中很具代表性。不少家庭受限于贷款名额或购房名额，通常需要先卖后买；但出于对房子售出之后又踏空的担忧，想要在卖的同时入手。两者一旦在资金方面衔接不顺畅，便会出现尴尬的局面。 ①建议没有房票问题的购房者，先将以房产、理财产品形式存在的资产换成流动性强的存款，准备好随时支付首期款，如此可以缩短交易周期，减少业主反价风险。 ②从近期的经验来看，因为市场火爆，首期款应准备宽裕一些，不要满打满算。一方面价格上涨迅猛，银行评估价追不上成交价，能取得的贷款可能不足成交价的七成；另一方面，交易手续因卷宗堆积而拉长，造成的赎楼罚息等费用会比预期更多。 ③谈判过程中，判断对方是否具有合约精神。若感觉不是，对方如果不够友好，或者斤斤计较，购房者要有取消交易的心理准备。“买房就像谈一场恋爱”，此后有很多问题需要协同解决，有选择的话尽量选择与自己频率相近的人。
